Обязательно ли собственник нежилого помещения должен заключать договор

обязательно ли собственник нежилого помещения должен заключать договор

Чтобы суд подтвердил право управляющей организации на получение суммы неосновательного обогащения с собственника нежилого помещения, организация должна доказать в первую очередь факт оказания услуг. Действующее законодательство не содержит указания на момент и подтверждение факта оказания услуги. Услуга не имеет материально-вещественного выражения, ее нельзя передать от исполнителя заказчику. На практике выход был найден путем широкого применения актов об оказании услуг. Однако в рассматриваемом случае управляющая организация не располагает такими актами, поскольку, очевидно, собственник, отказавшийся подписывать договор, вряд ли подпишет акт. Поэтому управляющая организация должна подтвердить сам факт ведения деятельности по содержанию и ремонту общего имущества, доля в котором принадлежит собственнику нежилого помещения. Доказательствами могут выступать договоры с подрядчиками (на вывоз мусора, обслуживание лифта, ремонт коммуникаций, кровли), в которых в качестве объекта указан конкретный многоквартирный дом. Документы должны однозначно подтверждать факт проведения работ на общем имуществе конкретного многоквартирного дома <2>. Так, например, ведомостей по заработной плате штатных дворников управляющей организации недостаточно, чтобы доказать факт проведения уборки придомовой территории конкретного дома.


<2> Так, в Решении Арбитражного суда Свердловской области от 10.10.2008 N А60-6880/2008, оставленном без изменения Постановлением ФАС УО от 15.01.2009 N Ф09-10332/08-С5, суд пришел к выводу, что договор на вывоз твердых бытовых отходов, не содержащий указания на принадлежность мусорных контейнеров истцу, а также договоры подряда, акты и сметные расчеты, не позволяющие установить, какие именно помещения ремонтировались и являются ли они помещениями общего пользования, не доказывают факт выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества. В иске к собственнику нежилого помещения было отказано.

Еще один момент, который обязательно будет проверен судом, — наличие права собственности ответчика на нежилое помещение в доме, находящемся в управлении компании. Плата за содержание и ремонт взыскивается именно с собственника помещения. Передача права пользования им арендатору не влияет на обязанность собственника нести бремя расходов на содержание помещения (Постановление ФАС ДВО от 24.11.2008 N Ф03-5205/2008).

Период пользования услугами управляющей организации определяется с момента начала потребления услуг, а именно с момента возникновения права на нежилое помещение у конкретного собственника либо принятия дома в управление конкретной управляющей организацией (что произошло раньше). Дата направления управляющей организацией собственнику нежилого помещения проекта договора здесь роли не играет (Постановление ФАС ПО от 23.01.2009 N А72-999/08).

И последний вопрос, который остается решить при взыскании неосновательного обогащения с собственника нежилого помещения, — это размер такого обогащения. При наличии договора все очень просто — цена (или порядок ее определения) предусматривается в нем. По какой ставке следует взимать долг с собственника при отсутствии договора? Напомним, что п. 2 ст. 1105 ГК РФ указывает на цену, существовавшую в то время, когда закончилось пользование, в том месте, где оно происходило. Арбитры по аналогии закона руководствуются п. 3 ст. 424 ГК РФ <3> и определяют цену, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные работы и услуги. В подавляющем большинстве случаев управляющие организации применяют размеры платы за содержание и ремонт жилых помещений, установленные нормативными актами органов местного самоуправления, и судьи принимают такой расчет (см., например, Постановления ФАС ЦО от 25.12.2008 N Ф10-5705/08, ФАС ЗСО от 07.10.2008 N Ф04-6129/2008(13110-А27-21), ФАС УО от 12.03.2008 N Ф09-1504/08-С5). Напомним, что если домом управляет управляющая организация, то на основании п. 7 ст. 156 ЖК РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения определяется на общем собрании собственников помещений. Если же собственники на собрании не приняли решения об определении размера платы, он устанавливается органом местного самоуправления (п. 4 ст. 158 ЖК РФ). Довод собственника нежилого помещения о том, что сумму неосновательного обогащения следует считать исходя из фактической стоимости понесенных затрат, суд не примет (Постановление ФАС ПО от 23.01.2009 N А72-999/08).

<3> Постановления ФАС СКО от 23.10.2008 N Ф08-6150/2008, ФАС ВВО от 03.03.2008 N А11-4827/2006-К1-4/107, ФАС ДВО от 29.05.2007 N Ф03-А24/07-1/1588.

Итак, получая дом в управление, управляющая организация знает общую площадь помещений в доме, категории их собственников. Перечень услуг и размер платы за них также должны быть установлены решением общего собрания собственников и внесены в договор управления, который подписывается с каждым собственником (если размер платы специально не установлен, используется ставка, принятая органом местного самоуправления). Дальше все просто. На основании этого договора управляющая организация ежемесячно отражает в учете выручку от оказания услуг и выполнения работ по управлению домом и содержанию и ремонту общего имущества. Выручка включается в налогооблагаемые базы по соответствующим налогам. Что меняется, если договор с собственником нежилого помещения не подписан?

Суд обязал ТСЖ исключить из договора ресурсоснабжения нежилые помещения

Оспорить в ВС РФ такой подход к заключению договоров собственниками нежилой площади в МКД решилось товарищество собственников жилья из Ижевска вместе с несколькими жителями дома.

ТСЖ было создано в 2003 году и до 2017 года являлось исполнителем коммунальной услуги по теплоснабжению для всех жителей МКД независимо от статуса помещения. После вступления в силу изменений в ПП РФ №354, внесённых ПП РФ № 1498, собственник нежилого помещения в доме под управлением ТСЖ обратился в суд с требованием сохранить существующий порядок предоставления коммунальных услуг.

Суд обязал ТСЖ исполнять обязанности, которые на него были возложены уставом товарищества и ЖК РФ. ТОгда в ТСЖ было направлено коллективное обращение и других собственников нежилой площади в доме о сохранении прежней схемы предоставления им КУ.

ТСЖ в свою очередь обратилось в суд с иском к поставщику тепловой энергии с целью урегулировать разногласия по дополнительному соглашению к договору теплоснабжения. Товарищество просило не менять схему предоставления коммунальной услуги.

Однако АС Республики Татарстан отказал ТСЖ в иске, сославшись на изменения в ПП РФ № 354, внесённые ПП РФ № 1498. Суд обязал ТСЖ исключить из договора теплоснабжения точки поставки ресурса в нежилые помещения дома (решение от 28.02.2018 по делу № А65-41459/2017).

После этого РСО составила акты бездоговорного потребления тепловой энергии в нежилых помещениях многоквартирного дома, находящегося под управлением ТСЖ. В отсутствие оплаты владельцам пригрозили отключением от отопления и взысканием платы через суд.

Постановление 1498: КУ по-новому. Пост-релиз вебинара

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *